Новости

В конце февраля 2017 ООО «Ленгипрогор» приступило ко второму этапу работы над созданием нового Генерального плана развития г.о. Тольятти. Итог первого этапа работы - концепция развития города, была представлена ОАО «Гипрогор» (г. Москва)  на заседании Комиссии по разработке Генерального плана  12 февраля 2016 года. На рассмотрении концепции присутствовали не только представители заказчика проекта - мэрии городского округа, но и основные городские застройщики, а также собственники крупных земельных участков. С представителем крупнейшего городского землевладельца - руководителем юридической службы ЗАО «Нива» Людмилой Сениловой - мы побеседовали в рамках обсуждения подготовки нового градостроительного документа.     

- Людмила Эдуардовна, какова была ваша цель участия в обсуждении концепции нового генплана города?

 - Я оцениваю данный проект не только с точки зрения интересов предприятия, но и с позиции интересов всего города. Мы в этом городе живем и никуда уезжать не собираемся. Поэтому формат проведенной встречи для предприятий и жителей города был крайне необходим и очень нужен. Хотя концепция как часть генерального плана и не является обязательным документом к утверждению, но по сути именно концепция - это отправная  точка, на которую будет нанизана вся дальнейшая детализация по зонированию городских территорий в рамках генерального плана для развития города. 

- Насколько представленная концепция удовлетворила Ваши ожидания?

- Во-первых, появилось очень много вопросов к той красивой картинке, которая была красочно нарисована и презентована. Изображение действительно получилось очень ярким, но понять, как оно концептуально соотносится с реальностью и к чему оно привязано, было достаточно сложно. Понятным стало лишь то, что в основных моментах документа разработчики базировались на понятии Самарско-Тольяттинской агломерации, хотя по большому счету на сегодняшний день проект этой агломерации никак не закреплен нормативной базой, по нему не существует ни зонирования, ни закрепления месторасположения будущих проектов. Поэтому ориентация на региональную агломерацию при разработке генерального плана Тольятти - преждевременна.

 - А какие моменты обязательны для отражения, по вашему мнению?

- С учетом нового действующего классификатора видов разрешенного использования земельных участков генеральный план должен быть более укрупненным, а следовательно и более удобным для развития города во всей его многовариантности. А изображение, представленное на слушаньях, чрезмерно детализировано. Так,  на нем изображен целый ряд объектов, которых на данный момент не только не существует, но и гипотетическая необходимость которых неочевидна. 

- Как в представленной концепции задействованы участки, принадлежащие ЗАО «Нива» на праве собственности?

- Учитывая, что в границах города у нашей компании находится более 2 000 га земли, для нас принципиальное значение имеют планы развития города на наших территориях.  Поэтому я была сильно удивлена, увидев на одном из наших участков, который сейчас находится в сельхозобороте, план очень детализированной застройки, включающий даже такие «мелкие»  элементы, как проезды и проходы. Расположение этих инфраструктурных элементов на будущей территории застройки всегда остается на усмотрение застройщика, который будет осваивать данную территорию после разработки проекта планировки. Такая детализация, ничем не обоснована и  может отпугнуть потенциального   инвестора, поэтому на концепции принято наносить лишь магистральные улицы, необходимые для создания общегородской транспортной сети, обеспечения доступности и соответствующего уровня транспортной обеспеченности территории транспортной инфраструктурой. Все более мелкие детали, которые на сегодняшний момент разработчики помещают в план могут лишь затормозить возможное развитие города.

- Почему это важно сегодня?

- Давайте будем реалистами, дно кризиса, к сожалению еще не пройдено, несмотря на неоднократные громкие заявления по данной теме. Также наивно предполагать, что полученный городом статус Тольятти как «территория опережающего развития» коренным образом и одномоментно изменит ситуацию в городе. Поэтому сегодня так важно ориентироваться на максимально реальные и адекватные проекты, в большей степени приземленные и адаптированные к текущим реалиям. Именно поэтому сегодня мы говорим не о корректировке существующего плана, а о создании принципиально другого документа, роль которого - развязать многочисленные узлы, которые уже затянулись недоработками существующего градостроительного документа и на данные момент представляют собой плохо разрешимые конфликтные ситуации. Создание нового генерального плана - 100% верное решение.   Реализация нового Генплана подразумевает 3 этапа: задача первой части  - отразить текущее положение дел, проекты, реализация которых уже началась, а также краткосрочную перспективу. Вторая и третья  части генерального плана, соответственно,  ориентированы на средне и долгосрочную перспективу  - в связи с чем, на мой взгляд, должны  предполагать вариантность, предусматривать несколько вариантов путей развития территории.

 - По каким направлениям развития вариативность особенно важна, на Ваш взгляд?

 - Самое важное, чтобы разрабатываемые параметры нового генплана не усугубили существующую ситуацию, не стали препятствием, тормозом для развития городских территорий. Так, например, предложение по включению в городскую черту территорий Ставропольского района - это инициатива из разряда очень-очень туманного будущего. Вспомним не очень давнюю историю: когда создавалась «Особая экономическая зона» Тольятти, шла оживленная дискуссия по вопросу, в чьих границах: городского округа Тольятти или муниципального района Ставропольский она будет находиться. И город, и район в равной степени заинтересованы в присутствии на своей территории такого проекта, потому что  от места нахождения предприятия зависит: бюджет какого муниципального образования будет пополняться налоговыми отчислениями. И то, что сегодня ОЭЗ находится все-таки в Ставропольском районе, показывает, насколько сложны любые манипуляции с городской чертой. Если сейчас будет стоять задача расширения городской черты в направление Ставропольского района,  то это должно быть максимально обоснованно для того, чтобы убедить в этом присоединении руководство Ставропольского района.  

- Считаете, что руководство района может быть против?

- Скорее всего, руководство района будет категорически против. Ведь территории района, которые находятся в непосредственной близости от города, автоматически становятся площадками освоения и развития Тольятти: на них появляются новые жилые комплексы, новые предприятия, новые жители. И руководство района вряд ли согласится как на урезание своей территории, так и на урезание своего бюджета. Ведь с точки зрения налогообложения именно те территории, на которые «положил глаз» Тольятти являются самыми интересными и прибыльными, по сравнению с основными территориями Ставропольского района - землями сельхозназначения, которые в силу своей специфики приносят минимальный доход местному бюджету.Разработчики Концепции проекта - ОАО «Гипрогор» (г.Москва) - очень опытные и намерены сделать максимально качественный продукт. Другой вопрос, что  полет фантазии проектировщиков безграничен и зачастую имеет мало общего с реальностью, в которой наш город Тольятти сейчас живет, в прямом смысле этого слова «борется за выживание». Поэтому некоторые  идеи столичных разработчиков выглядят фантосмагорично: через сколько лет можно будет говорить об их реализации - непонятно.

- В своем выступлении на слушаньях Вы отметили, что зонирование некоторых участков ЗАО Нива в концепции представлено без учета существующей ситуации по данным территориям...

- Да, ситуация сложилась таким образом, что в исходных данных разработчикам была предоставлена информацию не совсем в полном, исчерпывающем объеме, поэтому им было сложно полностью достоверно отразить сегодняшние городские реалии. Например, для нас было большим удивлением, что территория которая расположена практически в географическом центре города, на стыке Автозаводского и Центрального района, обеспеченная всеми коммуникациями осталась вне внимания проектировщиков. Более того, вместо существующей на данный момент там зоны смешанной жилой  застройки, предполагающей строительство жилья и всех сопутствующих объектов, от индивидуального до высотного, в новой концепции эта территория перешла в зону инженерного обеспечения: то есть даже не производственные площади, а территории, вспомогательные для производственной зоны. И этот момент обязательно нужно исправить.Если бы разработчики обладали всей полнотой информации, то, конечно, не стали бы формировать концепцию в противоречие существующему зонированию и границам, которые находятся в том числе и в кадастре. Город развивается, строится и преемственность между действующим и новым генпланом должна быть обязательно. В противном случае мы только усугубим и без того непростое положение по развитию города.

- Со своей стороны вы готовы предоставить полный объем данных по территориям, принадлежащим ЗАО «Нива»?

- Конечно, по итогам обсуждения в адрес председателя комиссии по разработке генплана - главного архитектора города -  Аркадия Шишкина, а также разработчиков проекта нами направлены предложения по корректировке представленной Концепции с обоснованием предложенных изменений. Будем надеяться, что нас услышат. Ведь проводимая работа - не частная инициатива, это делается на бюджетные деньги, это необходимость, которая должна  помочь городу в его развитии.